Droit au bail : Ce qu’il faut savoir
Le droit au bail est une composante essentielle du fonds de commerce. En effet, il représente le droit qu’un commerçant dispose sur les locaux qu’il occupe dans le cadre de son activité.
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail correspond à un montant qu’un nouveau locataire devrait verser à un ancien locataire afin de bénéficier du droit d’exploitation.
En pratique, ce droit indemnise l’ancien locataire de la perte des avantages garantis par le contrat de bail. Ces droits peuvent être :
- Premièrement, le bénéfice d’un droit de renouvellement ;
- Deuxièmement, le bénéfice d’une indemnité d’éviction ;
- Troisièmement, le bénéfice d’un loyer modéré en comparaison avec les prix du marché.
La valeur de ce droit dépend donc de l’évaluation de ces composantes. Ainsi, par exemple, plus le loyer contractuel garanti est inférieur au prix du marché, plus ce droit a de valeur.
Un droit au bail peut être vendu par son propriétaire, soit séparément, soit dans le cadre de la cession d’un fonds de commerce.
La cession ou l’apport du droit au bail
Le droit au bail peut se vendre comme partie intégrante du fonds de commerce ou séparément.
En outre, il est possible de faire un apport de ce droit à une entreprise en contrepartie d’actions ou parts sociales.
L’ensemble de ces opérations demeurent tributaire des règles légales de chaque pays.
Lire aussi : Droit au bail dans le droit français.
La cession de droit au bail dépend, en outre, des règles contractuelles. Ainsi, dans la majorité des contrats de bail, la cession doit requérir l’accord du propriétaire. Par ailleurs, elle pourrait requérir, en outre, l’adhésion des créanciers ayant reçu nantissement du fonds de commerce.
L’acheteur du droit doit, de ce fait, réaliser une due diligence légale afin de :
- Premièrement, identifier les clauses de résiliation éventuelles dans le contrat de bail initial (par le bailleur);
- Deuxièmement, vérifier si le fonds de commerce est libre de nantissement. Dans l’alternative, s’assurer que le vendeur dispose de l’accord des créanciers ;
- Troisièmement, vérifier l’existence de clauses de révision de prix (en cas de changement de bénéficiaire) ;
- De manière générale, vérifier l’existence de clauses pouvant limiter la jouissance de ce droit.
En France, dans la mesure ou le nouveau bénéficiaire exerce la même activité, le bailleur ne peut s’opposer ç une cession de fonds de commerce. Cette garantie est prévue, notamment, par l’article L.145-16 du Code de Commerce. Néanmoins, le cédant demeure garantie des loyers pendant une durée de 3 années.
Le bailleur peut, dans le contrat de bail initial, imposer toute cession à une clause d’agrément préalable. Pour exercer son droit, le bailleur doit justifier l’intérêt légitime de refus d’agrément.
